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新季节:中国房地产未来10大趋势(来源:山西日报)

新季节:中国房地产未来10大趋势(来源:山西日报)

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媒体聚焦
发布时间:
2013/02/17
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  中国房地产将进入1个与过去10年完全不同的季节!
  从改革周期的维度来判断,未来5年特别是未来两年应当会着意显示出宽松、开明、努力和有为;从增长周期的维度来判断,则中国经济在2012年已软着陆成功,且已呈复苏之上升态势,未来10年中国经济有望进入新型“稳态增长”,进而迈向新的大国崛起台阶,1举超出美国成为世界最大经济体;如果从房地产产业的维度来判断,则1个全新的季节也已来临,不管增长态势、市场格局、政策趋势和产业组织等都将产生重要变化。
  趋势1:中国经济从10%波动大的“超高增长”进入“7上8下”的“次高增长”和颠簸小的“稳态增长”,而房地产从超高增长1变而为中低速增长。
  从现在到2020年未来的中国经济增长,中国将告别10%上下的超高增长,转而进入“7上8下”的次高增长。
  有3个因素产生了变化:其1是中国人口周期的变化,进而1定引发经济周期的变化。进入2010年后,中国从“人口红利”开始转向“人口负债”,经济增长则从“劳动力无穷供给”时期进入到劳动力相对紧张进而劳动力价格不断上升时期,经济增长1定随之告别“超高增长”,进而进入按劳动力束缚下的“次高增长”。
  2是房车主导的重化工业增长将风光不再。2012年,钢铁生产10年增长最低,而服务业占中国经济比重第1次超过第2产业,昭示出中国重化工业增长已走向衰落,房、车将逐渐告别主导产业地位,中国经济也将痛失最强劲的发动机。
  3是中国政府对增长速度的偏好已产生变化。
  趋势2:房地产市场格局从“卖方市场”剧变而为 “买方市场”。
  中国未来相当1段时期房地产需求仍将延续上升,但供不应求的局面已过去,需求增长的同时,供应增长更快,导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变成供大于求的“买方市场”格局,并且将主导未来的房地产发展大势。
  趋势3:新1届政府对房地产的调控将不会松手,而房地产调控的成效将从以往的屡屡失效走向成功!
  新1届政府想要在民生上重树威信,第1无疑就要拿房地产来开刀,在上届政府无果的房地产调控上结1个大大的果子。如此,中央经济工作会议才要 “坚持房地产调控不动摇”!再考虑到前面讨论的中国房地产市场格局与增长态势的变化,政府寻求房价更加安稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标,到今天终究完全可以落地实现。
  趋势4:房地产金融将继续从单1依赖信贷资金继续转向社会融资范围的不断扩大,而政府对房地产金融的监管也将从 “增量监管”进入“存量监管”。
  趋势5:在住宅房地产的价格变化上,不同城市的房地产市场将从“普涨时期”进入“分化时期”。
  未来10年,1线城市的聚集效应将越来越凸显;2线城市,特别是区域中心城市的后发优势显现;34线城市的不肯定性越来越大。而支持房地产市场健康发展的核心动力就是人流和资金流,人流和资金流越聚集的城市房地产市场越有潜力。
  趋势6:房企分化趋势凸显,大型房企越滚越大、中小型房企被边沿化。不管是从销售额还是销售面积,百强企业市场份额的占比都在不断增加。众多中小型房企面临最大的窘境之1便是土地本钱延续增加,高昂的土地本钱是房企淘汰的重要杀手。
  趋势7:住宅市场的属性将从“商品时期”进入“商品时期”与“产品时期”并重。
  住宅房地产不可能完全摆脱商品属性,但无疑会日益回归其产品属性,中国房地产也将从疯狂的“商品时期”进入“商品时期”与“产品时期”并重。从2012年热销楼盘来看,产品的公道定位和市场节奏的精准掌控才能有效地保证去化率。对刚需客户,“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求。
  趋势8:在地产投资上,投资理念将从“炒房时期”进入“资产配置时期”,商业地产的投资客群将从“安全性资本”进入“理财型资本”。
  过去10多年在地产投资上,最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯等资源密集地区的煤炭企业主。这类“安全性资本”寻求资产的安全性,重视资产的保值增值,对价格不敏感,其实不寻求高额的投资回报。但随着煤炭市场的每况愈下,再加上中央政府力推的煤炭资源整合,所以安全性资本的购买力日益萎缩。
  但这其实不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心,这些钱投资额度相对较小,但对价格和投资回报率非常敏感。整体而言,未来商办物业的散售市场整体在萎缩,中型客户出现断档,小宗成交凸显。
  趋势9:核心区位的写字楼市场的投资与管理将从重视 “增量资产”转向更加关注“存量资产”。
  对专注商业地产的开发商而言,最大的挑战是,城市核心位置的土地供应已基本到达饱和。对此,上海提出“楼宇经济”的概念,即对核心位置的存量写字楼进行翻新改造。通过良好的办公条件和公道的租金来吸引品质更高的企业入驻。通过租金的市场化手段来实现租客的轮换升级,再通过租客的升级提升地方政府的税收收入。随着核心位置土地市场的越发紧俏,“楼宇经济”的理念很快会在其他1线城市推行。
  趋势10:随着城市保障房的推开和农村土地制度改革的启动,房地产的收益分配将从极端不公状态转向相对的公平改进状态。
  2012年108大报告中明确提出“多渠道增加居民财产性收入”,“改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例”。未来的趋势是大幅度提高农民征地补偿,随着房地产市场的不断完善,第3次土地改革也将呼之欲出。
  结束语
  如果以10年为1个时期的度量尺码,下1个时期对中国经济和中国房地产来讲,都将是特别值得期待的时期。对不动产投资人士,到底是“投资机会”还是“投资趋势”?毫无疑问,机会固然不可忽视,但“趋势”更值得信赖。
  北京科技大学教授 赵晓高和资本金融分析师 李慧忠