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新华社3问土地使用权到期:70年权限为甚么缩水(转载)

新华社3问土地使用权到期:70年权限为甚么缩水(转载)

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媒体聚焦
发布时间:
2016/04/20
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  新华社北京4月19日电 题:住房土地使用权到期了该怎样办?相干部门人士表示物权保护将不断完善
  新华社“新华视点”记者
  近日,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。“新华视点”记者调查发现,温州并非孤例,全国有多地出现类似现象。
  国家规定的居住用地最高年限70年,为甚么部份地区出现20年、30年就到期的现象?不管房屋土地使用年限是多少,未来到期以后怎样办?有关部门该如何减缓公众对房产续期的焦虑?
  记者19日通过对相干部门采访得知,从城市到乡村,从城市建设到土地管理,各部门参与、集中全民智慧构成的物权法,本身就是为保障包括不动产权利在内的物权而产生的,也将在物权保护的进程中不断完善。“房权地权不1致”问题,城市与农村都有。住房所有权与其土地使用权,就像农房所有权与农村宅基地使用权1样,都将在坚持土地的社会主义公有制基础上,不断明晰。
 
  1问:全国有多少地方面临“温州窘境”?
  近日,有媒体报导,温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几10万元“延期”的新闻。温州市国土局表示,媒体报导“收取几10万元出让金才能续期”是对信息的误读。物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续,目前国家还没有出台相干实行细则。基层国土部门在实际操作进程中没法可依、无章可循,不能办理相干续期手续。温州市国土局已着手研究相干方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。
 
  那末,全国到底有多少地方正面临与温州类似的情况?
  国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用处肯定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游文娱用地40年、其他或综适用地50年。
  中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说,目前,绝大部份地区住宅小区用地使用年限都是70年。但1些地方由于各种缘由,确切存在低于70年的情况。
  记者调查发现,房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象,温州并非个案。目前,深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不1的情况。
  事实上,本世纪初,深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部份物业土地使用权,已到达20年期限,成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案,明确土地使用权年限到期的房地产,可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中,补交地价额度为1次性支付相利用处公告基准地价的35%。
  青岛市部份区域1些住宅用地使用权期限,也只有20年或30年。公然资料显示,青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来,出让20年、30年使用年限的住宅用地总计41宗,总用地面积667.5亩,其中部份小区土地使用年限已到期。
  重庆市民张先生告知记者,在其他城市购置商品住宅,土地证上使用年限都是70年,但在重庆购买的房屋土地证上,使用年限都只有50年,“这类情况非常普遍”。据当地业内人士介绍,重庆市计划肯定的土地用处很多为综适用地,因此从1994年起,在土地出让签订合同中,包括居住在内的综适用地使用年限均为50年。
  全国范围内,此类房屋物业土地使用权年限不1的情况到底有多少?据相干部门介绍,土地出让大都是各地自行组织实行,具有1定灵活性,因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年,目前没有详细数据,不过这类情况在全国并很多见。
 
  2问:说好的70年权限为甚么“缩水”?
  在很多公众的印象中,购置房屋的“产权”多数都是70年,怎样会年限“缩水”呢?
  参与物权法起草的1些人士表示,公众首先要明确,房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权,是私有财产权的1种,受宪法和物权法保护,没有期限限制。而土地使用权是有期限的,目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。
  我国的绝大部份住宅用地使用年限都是70年,距离到期还有4510年。之所以目前1些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限,地方政府提出的理由主要有3类:
  --在政策范围内调解。温州市国土局称,上世纪90年代,在土地出让政策开始实行时,该市在不超过居住用地最高年限70年的条件下,按20年到70年分档,由受让方自行选择给予办理出让手续。
  地方国土部门称,土地使用年限着落,可减少缴纳相应的土地出让金,在1定程度上可着落房价,让利给终端消费者。
  --方便管理和处置。重庆市国土局在解释为甚么土地使用权期限是50年时称,由于重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主,1个项目中若按商业、住宅最高出让年限肯定不同出让年限,势必会出现1栋建筑中,商业、住宅出让终止时间不1致的情况,带来处置困难。
  --先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前,已在国有土地使用权出让上先试先行,出现了部份遗留问题。
  深圳市相干部门称,深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者,于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地,并且规定了相利用处的土地使用年限,如工业用地30年,商业用地20年,商品住宅用地50年等。深圳市最早1批通过行政划拨方式取得的经营性用地——20年使用权陆续到期,集中出现了国有土地使用权期满的问题。
  广东省房地产研究会会长黄远华认为,除此以外,还有部份住宅用地因开发商囤地等缘由导致使用年限“缩水”。土地使用时间是从土地出让之时开始计算,正常的房产计划、开发和销售等进程,1般需要两到3年时间,但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况,1拖就是好多年;还有1些房地产项目范围较大,分多期建设,延续开发10多年,导致消费者购房时,土地使用年限“缩水”严重。
 
  3问:住宅用地使用权到期该怎样办?
  虽然对大多数人来讲,住宅的用地使用年限还有数10年,但人们普遍追问:房产的土地使用权到期了该如何续期?
  专家介绍,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律根据主要是物权法第1百4109条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。
  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,在物权法之前,城市房地产管理法曾规定,“经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对物权法而言,是旧法,依照新法优于旧法的原则,目前还是应当遵照物权法的相干规定。
  汪丽娜等认为,虽然物权法明确提出“自动续期”,但是由于缺少细则,如何“自动续期”存在不肯定性,目前来讲难以操作。“土地使用期限规定20年和70年,其出让金是不1样的。政府出让20年土地使用权,续期如果不补交出让金,政府的利益会受损,而且对其他已缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”
  有专家指出,约定20年和没有到达最高限70年的,首先应当自动续期至70年,同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。
  但也有部份学者持不同看法,认为“补差价”的做法没太必要。由于不管怎样补,这几10年土地出让的差价都很大。“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的,如果让现在的住户来承当本钱,既不公平也很难实行。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。
  那末,对70年土地使用权到期的房产又该如何续期?应有偿还是无偿?杨立新认为,有两个办法可供选择:1是免费,让利给业主;2是费改税,不再收取出让金,而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
  汪丽娜说,在我国,房屋是很多老百姓最大的财富。1些人拿出大部份的积蓄买房,房屋的增值不是由于房屋本身而是土地。从这个意义上来讲,70年以后再交1大笔出让金明显不太公道,可以意味性交1点。
  汪丽娜、杨立新等认为,在强调法治社会的今天,首先需要明确的是,要坚持有法必依,严格落实物权领域的立法成果,增能人民大众对国家物权制度的信心;另1方面,针对物权法规定其实不详实的现实,通过充分吸取民意及规范的程序,尽早出台关于土地出让续期的实行细则,减缓公众焦虑。(记者陈尚营、王立彬、李劲峰、吕昂、李建国)